7 ключевых моментов для экспресс анализа инвестиционных документов

Статья актуальна для инвестиционных проектов, по которым земельные участки предоставлялись для строительства до 1 марта 2015 года.

Итак, вы решили инвестировать средства компании в какой-либо проект по строительству либо вам предлагают приобрести инвестиционный проект в той или иной степени готовности строящегося объекта.

Всегда самые первые встречи проходят по одной и той же схеме. Инвестор обсуждает с посредником или посредником посредника, уполномоченного собственником, приобретение инвестиционного проекта по строительству. Для начала инвестору демонстрируют красивый буклет, в котором есть всё необходимое для того, чтобы проект вам понравился: эскизные проекты и концепция застройки участка, благоприятный маркетинговый анализ проекта, бизнес-план, а также внушительные цифры о прибыльности вложений в этот проект.  

Дальше стороны переходят к обсуждению покупной цены проекта. Обычно она рассчитывается как ставка в долларах США или Евро, умноженная на количество квадратных метров, которое по мнению продавца можно построить.

Опытный инвестор, зная себестоимость строительства, может за 3 минуты посчитать примерную прибыль по проекту.

Казалось бы чего привередничать - надо брать такой интересный проект, тем более посредник уверяет что на этот проект большая очередь и только из уважения он придержит его для вас по такой привлекательной цене.  Не стоит торопиться и соглашаться на покупку! Потребуйте ознакомиться с правоустанавливающими документами. Возможно вы узнаете такие обстоятельства, которые позволят в лучшем случае снизить цену проекта, а в худшем - отказаться от его приобретения. Документы должен смотреть юрист!  

На такие встречи юристов либо не берут - по мнению руководства им там нечего делать, либо делают это крайне неохотно - начнут задавать неудобные вопросы и требовать лишние документы. Хорошо если вопросы будут по делу: не каждый In-House Lawyer способен признаться своему боссу, что он, собственно, специалист в области корпоративного или трудового права, и ничего не смыслит ни в земельном праве, ни в градостроительном законодательстве.  

Юрист инвестора, который не специализируется на сопровождении инвестиционной деятельности, дабы не ударить лицом в грязь перед руководством, начинает честно отрабатывать свои деньги и требовать от продавца все документы по проекту, о которых он когда то слышал или вычитал в интернете. В запрос включается всё: начиная от документов на з/участок, заканчивая всеми разделами проектной документации (не зная, что даже в электронном виде размер этих файлов сотни гигабайтов, и практически ничего кроме чертежей он там не найдет).  

Если вам повезло и ваш юрист четко знает что нужно посмотреть, поздравляем  - за короткий срок вы поймёте стоит ли вообще дальше разговаривать с продавцом и тратить своё время. Однако не всегда есть возможность или целесообразность на каждую встречу брать с собой юристов. Несомненно при экспертизе правоустанавливающих документов есть много нюансов, которые заметит только профессионал. Но, есть ряд ключевых вех, зная которые вы уже на первой встрече можете понять серьезность предложения контрагента, используя мои рекомендации. Суммируя десятилетний опыт сопровождения инвестиционных проектов, исходя из анализа сложившейся судебной практики, постоянного меняющегося законодательства, имея опыт общения с государственными органами, включая судебную защиту прав инвесторов, предлагаю вам обратить внимание на 7 ключевых моментов для экспресс анализа инвестиционных документов!  

Итак, основные вопросы, на которые обращаем внимание при обсуждении инвестиционного проекта! Но перед этим, хотелось бы предупредить, что чтение данной статьи категорически противопоказано бизнесменам, которые решают все юридические вопросы исключительно при помощи телефонного права и административных ресурсов. Во-первых, время - деньги, а во-вторых, кому охота еще раз читать о том, о чем ваши юристы и так говорят по сто раз на дню, а все эти риски, которыми так пугали - ни разу не наступили. 
 

1.  Все ли владельцы земельных участков могут их застраивать?  

Поинтересуйтесь на каком праве продавец проекта владеет земельным участком.

С вами разговаривает собственник земельного участка? Отлично, переходите сразу к   разделу 6 - то что написано ниже, вам уже не интересно.  

Если с вами ведут переговоры от лица бюджетных учреждений или казенных предприятий, то можно смело разговор перевести на погоду и спорт, а затем сославшись на неотложные дела вежливо попрощаться. Директорам казенных предприятий и государственных (муниципальных) учреждений очень хочется вовлечь закрепленную за их организациями землю в коммерческий оборот, заработав на этом лично (хотя с благими целями тоже приходят). Только вот они не знают как это сделать и предлагают потенциальным инвесторам самим придумать схему.  

А вы, как потенциальный инвестор должны знать, что за такими организациями, государственная и муниципальная земля закрепляется либо в постоянное (бессрочное) пользование, распоряжаться которыми прямо запрещено п.4 ст.20 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), либо в безвозмездное срочное пользование, которое вообще не позволяет таким организациям застраивать земельный участок (п.3 ст.30 ЗК РФ) (обычно у них в договорах так и написано - без права возведения капитальных объектов).  

С арендаторами государственных и муниципальных земель - разговор особый, в основном далее в статье рассматриваются различные нюансы, касающиеся именно таких владельцев участков.  

2.  Поинтересуйтесь для чего получался земельный участок в аренду!  

Чтобы застраивать земельный участок, арендованный у государства или муниципалитета, необходимо чтобы в договоре аренды цель использования земельного участка была указана как строительство (возведение, размещение) объекта недвижимости определенного назначения или иная схожая формулировка.  

Распространён случай, когда компания получила земельный участок не для строительства, а для иных целей, например для эксплуатации существующего на этом участке объекта недвижимости. Арендатор предлагает снести принадлежащее ему на праве собственности здание и осуществить на освободившейся земле новое строительство. При этом арендатор может даже предложить договориться с местной администрацией о внесении изменений в договор аренды, где цель аренды будет изменена на строительство.  

Не рекомендую связываться с такими арендаторами. Если цель аренды - это не строительство, вы рискуете быть обвиненным в нецелевом использовании земли и утратите право аренды (пп.1 п.2 ст.45 ЗК РФ), даже если измените цель аренды. По мнению сложившейся судебной практики, изменение цели аренды на строительство равносильно новому выделению земельного участка для строительства, которое осуществляется по определенным законодателем процедурам, а вовсе не путем подписания дополнительного соглашения к договору аренды.  

Снос же существующего объекта  - это перевод земельного участка в категорию не застроенного, для местной администрации это сигнал к тому, что участок освободился, существующий договор аренды для эксплуатации утратил свою цель (нет недвижимости - значит нет и аренды для ее эксплуатации), значит договор можно расторгнуть и передать незастроенный участок любому заинтересованному лицу по установленной законом процедуре.  

Единственный вариант легальной застройки такого участка - выкупить земельный участок под существующим зданием (согласно ст.36 ЗК РФ собственник здания имеет преимущественное право на приобретение земли под своей недвижимостью), но выкупная цена может кусаться, здесь решение уже за вами.   

3.  Можно ли получить для строительства земельный участок без торгов?  

При первом разговоре вам как не-юристу  нужно знать, что получить государственный (муниципальный) земельный участок в аренду для строительства можно как на торгах, так и без торгов (процедура называется предварительное согласование места размещения объекта - ст.31 ЗК РФ). Но эта процедура подходит только для строительства нежилых зданий. И то для таких объектов предварительное согласование места размещения объекта правомерно не всегда.  

Для строительства жилья (или для комплексного освоения в целях жилищного строительства) земельные участки предоставляются однозначно только на торгах в форме аукциона по продаже права на заключение договора  (ст.30.1 и 30.2 ЗК РФ). Есть исключения, но они касаются договоров аренды, заключенных до 2008 года.  

4.  Почему важна дата и место заключения договоров?  

В некоторых случаях эта информация может оказаться важной и вот почему.

В действующем законодательстве из общих правил по предоставлению государственных и муниципальных земельных участков для строительства есть ряд исключений (как приятных для потенциального инвестора, так и не очень), которые связаны именно с тем, в каком субъекте РФ заключен договор аренды (точнее где находится выделяемый для строительства участок) и дата заключение договора аренды.  

Например, только г. Москва и Санкт-Петербург в соответствии с п.22 ст.3 ФЗ «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации, могут в одностороннем порядке расторгать договоры аренды земельных участков с застройщиком, если последний не обеспечил 40% и более готовности строящегося объекта в сроки, указанные в договоре аренды. При этом такие полномочия могут осуществляться только в отношении договоров аренды, заключенных до 01.01.2011 года. Убедитесь, что приобретаемая вами земля в Москве или Санкт-Петербурге оформлена договором аренды, зарегистрированным в Росреестре позже 01.01.2011 года.   

Еще один пример, значимости даты заключения договора аренды. Если договор аренды, предусматривающий строительство жилья, был заключен до 01.03.2007 года и такой договор заключен не на аукционе, не стоит торопиться отказываться от приобретения такого участка. Согласно п.15 ст.3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса», если решение о предварительном согласовании места размещения объекта для строительства жилья принято до 01.10.2005 года, но не ранее, чем за 3 года до предоставления такого земельного участка, с застройщиком совершенно правомерно заключен договор аренды земли для строительства жилья без проведения торгов.  

Не проверите дату и место заключения договора аренды (место нахождения земли) - рискуете потерять приобретенные у предыдущего инвестора земельные участки, так как с переменой арендатора старые риски по ранее заключенному договору аренды никуда не денутся.  

5. Для чего надо ознакомиться с разрешением на строительство?  

Конечно наличие разрешения на строительство отражает высокую степень готовности проекта для реализации. Но ознакомление с ним очень рекомендуется тем, кто собирается приобретать у прежнего застройщика инвестиционный проект в Москве или Санкт-Петербурге, и по другим причинам.   

Если договор аренды заключен до 01.01.2011 года и в самом договоре аренды не прописаны сроки строительства, но получено разрешение на строительство, то обратите внимание на срок действия разрешения на строительство и степень готовности объекта.  

Если срок, на который выдано разрешение закончился, а готовность объекта менее 40%, либо вы понимаете что до окончания срока разрешения такой результат достигнут не будет, лучше отказаться от приобретения такого проекта. В противном случае рискуете потерять приобретенные права аренды по так называемому «Закону Шаккума".  

6.  Виды разрешенного использования и параметры застройки.  

Не важно, арендатор вы или собственник, свои архитектурные фантазии придется немного придержать, так как ваше право на использование земельного участка все равно в какой то степени ограничено.  

В соответствии с Градостроительным кодексом, виды объектов, которые вы можете построить (например, жилой дом, торговый центр, гостиница и т.п), а также его предельные максимальные/минимальные параметры (максимальная высотность, этажность, процент застроенности участка, плотность застройки, минимальные отступы от границ участка) вы определяете по документу под названием Градостроительный план земельного участка (далее - ГПЗУ). Он и только он устанавливает виды и параметры объектов недвижимости, которые возможно построить на вашей земле.   

ГПЗУ получается бесплатно владельцем земельного участка в соответствующем государственном или муниципальном органе. Именно из ГПЗУ, а не из буклета продавца о проекте, необходимо брать максимально возможные параметры строящегося объекта, в том числе и для расчета покупной цены проекта.  

Если в ГПЗУ указано, что на данном участке можно построить жилой дом, школу, торговый центр, собственник участка выбирает любой ему понравившийся объект из этого перечня, а арендатор земельного участка только тот из них, который предусмотрен договором аренды земельного участка.  

Обязательно требуйте от продавца ГПЗУ! Иначе после покупки проекта, когда сами пойдете получать данный документ, рискуете получить «нулевой» ГПЗУ. Последнее время в г. Москве распространена практика, когда арендатор земельного участка, выданного, скажем, для строительства торгового центра, обращается за получением ГПЗУ. И что же он в нем видит: вид разрешенного использования  - благоустройство территории, без права на строительство. В суде не всегда получится оспорить такой ГПЗУ, а у вас останется в аренде участок, на котором вы максимум - можете разбить цветочную клумбу и осуществить благоустройство территории.  

7. Запрет на строительство.

Наконец последний пункт, который касается только земельных участков, находящихся в собственности.  

Дело в том, что собственники зданий, строений, сооружений в соответствии со ст.36 ЗК РФ имеют преимущественное право на выкуп земельного участка, на котором стоит принадлежащая им недвижимость. Но, согласно п.3 ст.2 ФЗ «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации», в городах с населением свыше 3 млн. человек, органы государственной власти при принятии решения о выкупе собственником здания земельного участка могут устанавливать запрет на строительство (реконструкцию) на земельном участке.  

Данный запрет исполнительный орган обязан снять, если поступит соответствующее заявление от собственника земельного участка, однако запрет снимается не бесплатно - за указанное действие можно заплатить до 80 % от кадастровой стоимости земельного участка. Таким образом, наличие данных о запрете на строительство (реконструкцию) может стать аргументом по снижению цены приобретения инвестиционного проекта.  

Поинтересуйтесь на каком основании земельный участок получен в собственность продавца проекта. Если участок выкупался под зданием, требуйте от продавца копию решения государственного (муниципального) органа о выкупе участка - данные об установлении запрета на строительство должны быть там указаны.  

______________________


Конечно, прочтя эту статью вы не стали профессионалом в области юридического анализа инвестиционного проекта. Здесь знания и опыт профильного юриста незаменимы, поскольку есть слишком много нюансов, а в статье я коснулся лишь основных из них.

Тем не менее, вы получили представление о ключевых вопросах, на которые следует обратить внимание при приобретении инвестиционного проекта по строительству, а также представление о том, что ваш юрист не просто вредничает или отрабатывает свою зарплату, запрашивая разные бумажки от контрагента.  

И в заключении хочется отметить следующее.  

Существует распространенное заблуждение у инвесторов и девелоперов в том, что если есть разрешение на строительство, то нечего тратить время и смотреть документы по земле, так как если бы было что то не в порядке, то разрешительную документацию не утвердили бы. Но этом не так! Дело в том, что государственные разрешительные органы выполняют только те функции, которые на них возложены законодательством. И орган, осуществляющий государственную экспертизу проектной документации или выдающий разрешение на строительство, не занимается юридической экспертизой вашего договора аренды на земельный участок! Зато этим с удовольствием займется Росреестр, когда вы будете регистрировать право собственности на построенный объект, или будете «открывать адрес» при привлечении финансирования строительства по договорам долевого участия.   

Да, есть проекты, которые были успешно реализованы и при описанных выше юридических рисках. Риск - это всего лишь вероятность наступления неблагоприятного события или последствий. Юрист вам опишет все имеющиеся риски, возможные их последствия и пути преодоления (снижения) рисков - если таковые возможны, но решение о том, готовы ли вы, владея информацией, рискнуть своими деньгами - остается за вами.